【体験談】借入2億円の壁を突破　4号物件＆5号物件を取得

はじめに

こんにちは。
都会でゆるく生きるじゅんです。

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今回は4号物件＆5号物件を取得した時の話です。この2棟は2019年、同じ年に立て続けに購入しています。しかも、どちらも今までにない1.3億円以上の物件です。

それまで、3棟取得して2.3億円ぐらい借入しています。普通サラリーマンだと、借入2億円あたりから、そろそろ融資が厳しくなる頃だと思います。それを、どのように突破し5棟まで取得していったのかをお話しします。

4号物件の購入戦略

4号物件はポータルサイトで見つけたこんな物件でした。

今までの物件と比較すると利回りが若干低めです。
それでも、検討の俎上に乗せたのにはわけがあります。

2号＆3号物件で融資を受けた某都銀で、劣化対策等級３（※）を取得、そのほかいくつかの条件をクリアすると、木造でも融資年数が35年になることが、日頃のヒアリングで分かっていました。

この物件は条件をクリアしていました！

融資年数が長くなれば毎月の返済額が少なくなるので、キャッシュフローが良くなります。（逆に残債がなかなか減らないデメリットもあるので注意が必要です。）

物件価格も高くなっていた時期だったので、

「これからは、このようなやり方で物件を買うしかないかな？」

と思い始めていました。

4棟目の融資で追加1.4億円

前出の購入戦略があったため、融資は某都銀１択となります。
今後も物件を増やしたいので、自己資金＆共同担保はできるだけ温存しておきたいところです。

ですが、こればかりは銀行さん次第です。とりあえず、融資を打診しました。
本審査前に担当者に私の勤務先に来てもらって、夕方、近くの喫茶店で条件の打診がありました。

やはり共同担保か～

積立や給与振込はたいしたことないですし、融資額、期間、金利も申し分ない。
ただ、共同担保によって3,000万円以上の担保余力を見てもらえたようなので、当然、共同担保なしではそれだけの自己資金が必要になってしまいます。

結果的には1号物件の返済が10年進んでいたことが融資の決め手になりました。

5棟目の融資で追加1.2億円

4号物件の引渡から半年ほど経った頃、同じ業者さんから

「ずっとウチで持ってる予定だったけど売却する事に変更した物件があるけど、どうですか？」

という話がありました。
同じ業者さんですので、物件のスペックは分かっています。

4号物件の某都銀は立て続けだから難しいだろうと思っていました。
そこで、今まで取引のなかった信金さんに持っていくことにしました。
物件はその信金さんの営業エリアから若干外れてはいたのですが、あっさり融資が通ってしまいました。

物件がなくても銀行訪問

この信金は今回の融資の3年ぐらい前から訪問していました。
元々は大家仲間の知人から紹介してもらったのですが、その時から年2回訪問して資料などを提出していました。

訪問は4月と12月。4月は前年度の決算、確定申告書の報告。12月は今年度の着地見込などを報告していました。

持参していた資料は

これらのうち、「4.」 は4月訪問時のみです。12月訪問時は今期の決算見込みを「3.」 を元に報告するようにしていました。
「3.」 は、過去3年～今期～今後2期予測のB/SとP/Lの数値が分かるものを個人／法人別に（P/Lは物件別にも）整理していました。

相談する物件がなくても、この訪問を3年ぐらい続けていました。今でも続けています。
このおかげで、物件の相談をするときには改めて資料を出す必要はなく、不動産会社からもらった物件資料だけで相談できるようになっています。

まとめ

普通のサラリーマンだと借入が2億円ぐらいになってくるとそろそろ拡大が厳しくなって来る頃かと思います。
私の場合は、3号物件までで2.5億円 ⇒ 5号物件までで5.3億円 まで物件規模を拡大することができました。

以下のことが、融資の決め手になったのではと考えています。

今後、拡大していきたいと考えている人の参考になれば幸いです。

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