はじめに
こんにちは。
都会でゆるく生きるじゅんです。
4号物件を取得した2019年の前後には、買付を入れたのに買えなかった事が立て続けに3回ありました。
原因は以下のようなものでした。
②怪しげな融資不成立
③業者の経営不振
②怪しげな融資不成立
ポータルサイトで見つけたこんな物件でした。
- 新築木造の建売／１K×8戸
- 横浜市、駅徒歩9分
- 価格7,500万円、利回り8.3％
居室面積は約17㎡／戸と小さめではあるものの、無理のない賃料設定でした。
早速問合せをして、現地を見に行きました。
現場は基礎の配筋がほぼ終わっている感じでした。
当時はサラリーマンの仕事が超忙しく、社畜状態であったため(笑)、日曜日に会社に来てもらって売買契約を行いました(;^_^A
日曜日の会社の自席に売買契約書があるという不思議な状態に、、、
融資については4号物件と同様に某都銀で、住宅性能評価の劣化対策等級３（※）を取得、そのほかいくつかの条件をクリアすると、木造でも融資年数が35年になるため、それを活用するつもりでした。
ところが、やり取りを進めていくうちに、住宅性能評価のうち、設計性能評価は取得しているが、建設性能評価は取得していないことが分かりました。
その業者さんは某都銀で私とは違う支店で付き合いがあったようです。曰く、「その支店なら建設性能評価がなくても設計性能評価があれば融資期間が伸びる」とのこと。
そんな話は聞いたことないので、私の取引支店に話を聞いてみましたが、やはり建設性能評価も必要で、なくても大丈夫な支店は聞いたことがないと、、、
別の支店では大丈夫だったんじゃなくて「バレてなかっただけじゃないの？」という気がしますが、、、
いずれにしても、融資特約で解除となりました。
③業者の経営不振 ⇒ 手付金が返らず
こちらもポータルサイトで見つけた物件でした。
今回は建売ではなく土地先行決済＋建築請負契約の案件です。
想定のプランは、1Kだけでなく9戸中3戸は1DKが入るゆったりしたプランです。
- 新築木造の建売／１K×6戸、1DK×3戸
- 横浜市、駅徒歩3分
- 価格11,200万円。利回り8.0％
現地確認し、同じ施工会社の施工現場も見学させてもらう事が出来ました。
後日、土地の売買契約となります。
この時も本業の会社員の仕事が超絶忙しく、一泊人間ドックの日に宿泊場所の近くまで来てもらい、人間ドック1日目終了後に売買契約を行いました。
売買契約時に手付金300万円を支払っていました。
そのあと会社に戻って、深夜にタクシーで宿泊場所に戻るという強行軍です(笑)。
ところが、その後なかなか実行に移せないでいました。
その原因は以下のような事でした。
（時期的には新型コロナウィルス発生初期で緊急事態宣言なども出ていた緊迫した頃）
- 銀行の審査に時間がかかっていた
- コロナ関連融資が優先で時間がかかる
- 隣地との境界の話し合い未完だったため審査できず
- コロナの影響等で売主の業績が悪く着工できない
- 建築価格高騰により予定していたコストで完成できる見込みがなくなった
このまま宙ぶらりんになるのも良くないという事で、融資特約で解約しましょうという話に。
解約の合意は締結したのですが、いつまでたっても手付金が返還されません。
埒があかなくなってしまったので、仲介ではなく売主と直接話をしたところ、
「月末まで待ってくれ、、、」
「来月20日まで待ってくれ、、、」
・・・
・・・
みたいなやり取りが3ヶ月ぐらい続いて、どうにもならないので、宅建業保証協会に代位弁済を申立てを行うべく、相談しました。
保証協会に電話し、売主と仲介業者の名前を伝えたところ、「それらの業者は他からも申立てがあって、代位弁済の枠がいっぱいになってしまうだろう」とのことでした。
しかも、その業者は代位弁済の弁済金が払えないため、保証協会を退会⇒宅建業を廃業 しているとのことでした。
なすすべがありません、、、、
とりあえず、債権回収に強い弁護士を探してみようかと思いました。
A法律事務所に相談
債権回収に強いといっても全くあてはありません。
とりあえずGoogleで検索して、いくつかピックアップしました。
その中でA法律事務所に目が留まりました。
A法律事務所のHPには「回収事例」として、現地に張り込んでどれぐらいの現金売上があるか確認し、月曜日の朝にレジの現金を差し押さえるみたいな事例が載っていて、「そこまでできるんだったら何か道が開けるかもしれない」と思って相談することにしました。
弁護士10人ぐらい所属している中堅規模の事務所です。
報酬体系は着手金＋成功報酬の形式。着手金を払って回収に動いてもらうことに。
内容証明を送って、電話で何度か督促してもらうものの、
「担当者がいなくて分からない、、、」
「今は払えないので、来月にしてほしい、、、」
・・・
・・・
みたいなやり取りが続き、A法律事務所から「訴訟提起しますか？」と聞かれ、別途訴訟費用が掛かるものの「訴訟提起します」と回答しました。
ところがその後、A法律事務所からは「回収の見込みがないので、これ以上はできかねる」の一点張りで対応してもらえなくなってしまいました。
着手金だけもらったからこれ以上は関わりたくないという事でしょうか、、、
B弁護士法人に相談
A法律事務所を探した時に出てきたB弁護士法人をピックアップしました。
全国規模でやってるかなり大手の弁護士法人です。
まずは相談料5,000円／30分という事で、初回相談に行きました。
若い弁護士が2人出てきましたが、結論としては
「うちで訴訟提起すると費用がかかってしまう。これぐらいの案件だったら本人訴訟でやってみては？」
とのことでした。
確かに一理ありますが、本業の仕事も抱えて平日の指定された期日に裁判所に出向くのも現実的でなかったので、あきらめることにしました。
C弁護士法人に相談
最後の頼みの綱は、C弁護士法人です。
ここの代表は不動産に強いという事で名前は以前から知っていたのですが、Webサイトを見ると債権回収にも強いという事が書いてありました。
初回相談に行ってみると、30代後半ぐらいの弁護士が出てきました。
「訴訟提起して和解を取り付けるだけでも資産差押えが可能になり、支払を促すための抑止力にはなるでしょう。」
とのことで、訴訟提起を行う事を前提にお願いする事にしました。
すぐに訴訟を行い和解を取り付けることができました。
和解内容は
とのこと。
これで、支払わなくなったら財産の差押えが可能になります。
翌月にはようやく初回の入金が行われました。
それまで長期にわたって1円も返ってこなかった事を考えると感無量です。
その後、2回を除き毎月支払われるようになりました。
なんとも、、、な理由ですが、相当資金繰りに窮しているのでしょう。
この2回を除いてすべて支払われており、実は現在も返済が続いていて、あと少しで全額返ってくることになります。
まとめ
こんな事なら、最初からC弁護士法人に相談していればもっと早く費用も少なく返還させることができたのでしょう。
しかしながら、「○○に強い」ってHPに表示してあってもその内実はなかなか窺い知ることはできません。
こういう情報こそ、大家会などクローズドな場で情報交換できると良いですね。
よく考えたら私も事前に管理会社等に相談しておけばよかったかもしれません。
ちなみに、C弁護士法人は不動産投資やってる人なら大抵知ってる、港区で新築RC建てて格闘技なんかもやってる弁護士さんが代表を務めているところです。
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