【体験談】3棟目取得　三角形の土地～変形間取りで入居者募集

はじめに

こんにちは。
都会でゆるく生きるじゅんです。

プロフィール記事はこちら。

私の3号物件は超いびつな変形間取りの物件です。
今回は、この物件を購入した経緯、新築～満室にした時の体験談をお話しします。

物件情報入手

物件情報は業者さんのメールマガジンで入手しました。

概要はこんな感じです。

家賃相場を調べたところ、想定賃料が少し低めに想定されているようで、強気にいけば8.5%ぐらい行けるのでは！と思いました。

上記以外の特徴はこんな感じです。

三角形の土地だから安く手に入ったんだろうと思います。
土地の形はこんな感じ。めちゃめちゃ三角形です(;^_^A

この土地にこんな間取りで3戸×3階＝9戸　入っています。

良くこれだけきれいにはまったもんだと感心します。(笑)

躯体工事の様子。なかなか尖ってます！

完成後の様子。自動販売機より細いです。(笑)

融資の打診

融資は

で打診しました。

今後も4棟目、5棟目、、、と増やしていきたかったので、なるべく自己資金や共同担保は温存しておきたかったです。
某地銀と某銀行からは1号物件を共同担保にいれて融資額を増やす案もあったのですがそれはせず。共同担保なしで最も融資額が伸びたのが2号物件の融資を受けた某都銀でした。

某都銀では住宅性能評価の劣化対策等級２以上を取っていると木造でも期間30年ができたのですが、今回は取得していません。
土地から新築するんだったら追加費用を払って取得することもできますが、今回は建売なので、もう間に合いません。あきらめることにしました。
法定耐用年数通りの22年での融資となりましたが、それでもそこそこキャッシュフローが出たので、某都銀で融資を受けることにしました。

土地家屋調査士がやらかした

決済の日程も近づいて、銀行で金消契約も締結しました。
その帰り、銀行近くの喫茶店で一休みしていたところ、業者さんから連絡があり、

「土地家屋調査士が隣の物件と間違えて表題登記をしてしまったようです」

とのこと
この物件、2棟現場で隣の物件と同時に売り出しておりました。
建物の表題登記をする時に「隣の物件の所有者が私」「私の物件の所有者が隣の人」と
逆に申請してしまったということらしいです(笑)

おかげで、決済の日程は2週間延期。登記簿の表題部には「錯誤」の表記が記載されることになりました。

入居付けは大苦戦

引き渡しが夏だったため、入居付けには時間がかかるだろうとは思っていました。
とはいえ、引き渡しから3ヶ月経っても1戸も決まらず、銀行さんと別件で話していた時に

銀行員

と聞かれ

「いや～。まだ1つも決まってないんですよ～」

と返したら、不安そうな顔をされて、さすがに焦ってきました。

入居促進のためにいろいろ手を打っていかないといけません！
とりあえずやれそうな事として以下のようなことをやりました。

※ステージング：空室に家具や小物を配置して演出すること
（参考）https://www.home4u.jp/sell/juku/course/glossary/1348-8666

まずは、新管理会社に相談しながら募集条件の検討です。
賃料は極力下げたくないので、初期費用の削減と若干の賃料削減です。

募集間口を広げるため「ペット可」で募集していましたが、新管理会社の意見で

とのことで、「ペット不可」に変更。

ステージングは、完成見学会に来てくれた人に紹介してもらった、家具のレンタル会社にお願いしました。
確かに、あの三角形の間取りで、家具も何もなかったらイメージ湧きませんね。

三角形の部屋がこんな風になりました！

そのかいあって、12月ぐらいになってようやく問い合わせが入り始めました。

大家が自分で募集できる某サイトからも1件申込がありましたが、あまり質のよろしくない人だったのか、「すぐに入居させろ」「明日から入居させろ」と騒いだ後に、保証会社の審査に落ちてお断りすることになりました。（(;^_^A

結局、満室になったのは繁忙期の3月になってしまいました。
いろいろ手を打ったうちの何が効いたのかは分かりませんし、もしかしたらエリア的に繁忙期と閑散期の差が大きかったのかもしれません。
でも、いろいろ手を打つことは重要ですし、熱意を示すだけでも入居付けにプラスに働くと思っています。

その後

入居後は比較的安定して運営ができるようになりました。
この時使用したステージングは、その後も三角形の部屋が空いた時は利用させてもらっています。

管理会社については、満室にしてもらったのですが、その後トラブルがあり、変更することになりました。（この辺の経緯はまた別の機会に、、、、）