金利が上昇したら収支にどの程度影響するのか　2025年版

はじめに

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12月19日に日銀の政策決定会合で政策金利である無担保コール翌日物金利の誘導目標をこれまでの0.5%程度から0.75%程度への変更が決まりましたね。

融資を受けて不動産投資をしている人の中には不安に思っている人もいるかもしれません。
ただ、金利上昇がどの程度収支に影響するのか把握しておけば、それほど不安になる必要もないですし、耐えられないレベルだという事がわかれば早めに売却するなど対応策も講じる事が可能です。

3年ほど前に、金利が上昇した時のシミュレーションを実施していました
https://yurukuikiru-jun.tokyo/016a/
が、所有物件も変わってきているので、改めて見直ししてみました。

例えばエクセルでこんな表を作ってみて計算してみることをお勧めします。

今の借入条件から金利が＋0.25％、＋0.5％・・・と上がっていったら年間の返済額がどれだけ増えるかを物件別に試算。

借入金利が1.25％上がると年間の返済額は380万円ぐらい上がるようです。
これだけみると、そこそこ上がりそうな気がします。

今後は上昇”額”ではなく”率”でみてみましょう。

借入金利が今より1.25％上がると年間の返済額は13％上がるようです。
私の場合、今の返済比率は45％ぐらいなので、　45×1.13　で　約50％　。　
返済比率は50％ぐらいになりそうです。
これなら、まだまだ許容範囲内で大丈夫でしょう😄

ところが、金利が５％上がるというような極端な想定をすると、

返済額は＋1,680万円、率にして＋60％

という耐えられそうにない、結果となりました。
ただ実は、税金まで考えるとそこまで大きな負担にならないと思われます。

今回は単純に返済額の増加だけを考えましたが、金利が上がるということは元利返済のうち金利部分が上昇するのですが、元金部分はむしろ減少します。そうすると、税金の負担は減少しそうです。

そこまで考えて計算するのは少し手間がかかるので、これはまた別の機会に、、、、