物件の売却について考えてみた その４

はじめに

こんにちは。
都会でゆるく生きるじゅんです。

プロフィール記事はこちら。

売却した場合と持ち続けた場合でどのように収支が変わるのか考えてみた4回目の内容です。

今回のシリーズの、「その２」の中で、

1号物件を今後10年間保有した場合と新規の物件を購入した場合で、内部収益率（IRR）は大きな違いはない

という事が分かりました。

ところが、1号物件は15年前に購入した物件であり、あと10年でローン完済する物件です。
ローンを完済した後は、家賃収入ー経費　が全て収入となるため、そこまで保有しないともったいない気がします。

今回はローンを完済するまで保有し続けた方が良いのか？について考えてみたいと思います。

ブログランキング始めました。応援のほど、よろしくお願いいたします。

今までは保有期間を10年で考えていたため、11年目以降に借入返済がなくなり、キャッシュフローが爆増する事を加味していませんでした。
ここでも、前回「その３」でやった「感度分析」の考え方を活用します。

設定は今までの想定通り

家賃収入は年0.5%ずつ下落
現時点で売却したら表面利回り6.5%で売却
売却時の表面利回りは年0.1%ずつ上昇
保有した場合、7年目に大規模修繕が200万円かかる

とします。

保有期間を１年～20年まで動かして、その期間保有し続けた場合の各年のCFおよび全体のIRRを計算しました。

この表の青く塗っている部分が元々の想定の10年保有時でIRRは3.8%でした。

8年目～10年目では減価償却が切れるため税引き後CFがマイナスになってしまうけれど、11年目（ローン完済）以降は大きくCFが増える事が分かります。（7年目は大規模修繕の影響）

ところが、保有期間を11年～20年と伸ばしていってもIRRは上がるどころか下がっていく事が分かりました。逆に売却時期を早めた方が収益性が上がるようです。

「ローンを完済したら」という事にそれほどこだわる必要はなさそうです。

これは、運営のCFに対して売却のCFが大きいので、売却時期が遅れるとCFを得る時期が遅くなってしまうのと売却価格が下がってしまう事が大きく影響しているのではと考えられます。

売却の基準について4回にもわたって長々と考え続けてきました。
世間でよく言われている

「10年分のキャッシュフローが手元に残るなら売却」
「いや15年分は欲しい」

といった感覚的な基準ではなく、自分なりに方向性が見えてきたのではないかと思います。

また、ローン完済後に爆増するはずのCFにはそれほどこだわる必要もないのだなという事が分かりました。