金利が上昇したら収支にどの程度影響するのか

はじめに

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金利上昇がニュースになっていて、アパートローンでも固定金利から金利が上がっているようです。いずれ、変動金利のほうも上がることが見込まれるので、金利が上昇したらどの程度収支に影響するのか調べてみました。
結果次第では、物件の売却など何らかの手を打たないといけなくなるかもしれません。

エクセルでこんな表を作ってみました。

横軸に借入の残り年数、縦軸に金利を記載し、それぞれの融資条件で年間返済額を計算できるようにしてみます。（元利均等払い）

一番上の「残債」のところに残債額を入力すると年間返済額の元利合計が計算できます。
残債額が1億円で金利2%、残年数20年の場合、年間の返済額は600万円ぐらいだと分かります。

次に、こんな表を作ってみます。

一番上の「上昇幅」のところにパーセントの数字を入れると金利が上昇した時に年間の返済額がいくら増えるのかを計算できるようにしてみます。
残債額が1億円で残年数20年、金利が2%→3%（1%上昇）の場合、年間の返済額は約58万円増える事が分かります。

1億円の1%は100万円ですので、金利が1%上昇しても返済額が1%増えるわけではないようですね。残債は毎月減少して最終的にはゼロになりますが、毎月の支払いはそれを全体にならしているためこのようになるのだと思います。

金利が1%上昇したら、年間の返済額は残債の何％増えるのか、パーセンテージで示した方が分かりやすいかもしれません。

一番上の「残債」を100にして、小数以下を表示できるようにすればパーセンテージで表示できます。

これを見ると、金利が１％上昇した場合、残債の0.5%～0.7%ぐらい年間の返済額が増えるようです。

金利が同じ場合には残年数が長いほど上昇幅が大きいようです。これは、残債がなかなか減らないためでしょう。

逆に期間が同じだったら、元の金利が高い方が上昇幅が大きいようです。

正直、これは意外でした。

以前、不動産投資系のコラムでこんな内容の物を見た気がします。

低金利に頼ってキャッシュフローを出す投資手法は危険。
金利3%から1%上昇しても金利負担は1.3倍だけど、0.5%から1%上昇すると金利が3倍になる。

特に高利回り系の不動産投資をやってる人で、このような事を言う人が多い気がします。
確かにそうだなと思って、正直私も心配していましたが、数字に落として考えてみると実際には違うんだという事が分かって少し安心しました(^^♪

金利が低いと年間返済額に占める金利の割合が低いからこのような結果になるのでしょうか。

この表を使って、私の場合は金利が上昇したらどの程度の上昇幅になるのか計算してみたいと思います。

借入は全部で6本（無利子の物を除く）あり、条件は下記のようになっています。

条件がバラバラなので、平均するとどれぐらいになるか分からないですが、ざっくり金利1.5%、残年数20年で計算すると、年間の返済額は270万円ぐらい増えるようです。

今後のリスクへの備えが年間1,000万円ぐらいあるので、これぐらいの増加なら十分耐えられそうです。

今までの大まかな収支構造や余裕資金については以下の過去記事を参照してください。

ただ、金利と残年数はざっくり平均しただけなので、本当にこれぐらいなのかは、6本それぞれ計算してみないと分かりません。
さらに、もっと金利が上昇したらどうなるのか、といったところもあわせて、今後やってみようと思います。

実施してみた結果はこちら

金利が1%上昇しても年間の返済額は残債の1%までは上昇しない。
残期間が短く、元の金利が低いほど上昇幅は低く抑えられる。

ということが分かりました。
今まで漠然とした不安だったことでも、こうして数字に落として考えてみると光が見えてくる気がします。