【体験談】2棟目取得　投資スタンスの迷い～土地から新築

はじめに

こんにちは。
都会でゆるく生きるじゅんです。

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これから不動産投資を始めようとしている方は

と思っている場合も多いでしょう。

そこで今回は私が投資スタンスを迷いながら、初めて土地から新築した2棟目の体験談をお話します。

物件が買えない5年間

1棟目が2008年で、2棟目の土地取得が2014年です。つまり、5年間は物件を買えなかったんです。

その間かなり投資スタンスを迷っていました。
1棟目を木造新築だったものの、2棟目は利回りを重視して中古の物件を探したりもしました。（当時は横浜市内でも築20年で12%ぐらいのが普通にありました、、、）

そのころ、加藤ひろゆきさんなんかの本を読んで

高利回りいいなぁ～

とか思っていました。

当時は某S銀行で木造でも　45年ー築年数　ぐらいの期間で金利4.5%の融資をやっていた時期でした。高利回り物件を取得するにはこういう融資を使うしかない！と思っていました。

そんな私の考えを変えたのは、ある業者さんが言ってくれた言葉でした。

属性の良いサラリーマンだったら、新築で条件の良い融資を引いて、新築時のおいしい部分だけ吸い取って、残った出がらしを某S銀行でしか融資が引けない人に売っちゃうんですよ（ガッハハ

そういう考え方はそれまで持ったことがなかったですが、確かに、

という事が分かってきて、一理あるかなと思いました。

土地情報の入手

そんなこんなしているところに、業者さんのメルマガで気になる物件を見つけ、早速現地を見に行きました。

凄く細い2項道路でセットバックが必要なことと、L字型の変形な土地だったこともあり、周辺の土地相場よりも割安です。

土地から新築とはいっても、土地を仲介してくれる業者さんで、ある程度プランが想定できています。単身用が6戸入るとのこと。
今回は1棟目と違って知識もあるので(笑)、収支のシミュレーションや賃料相場のヒアリングなども行いました(⌒∇⌒)
土地を仲介してくれる業者さんに工務店も紹介してもらって、打合せして見積をもらって、買付を入れました。

設計の打合せ

土地の契約が終わったら、早速、設計の打合せが始まります。
設計士さんは建築の事は詳しくても賃貸の募集について詳しいとは限らないので、今まで勉強してきた事を発揮するフェーズです！

最初のプランが出てきました。変形な土地にうまく6戸入ったのは良かったのですが、賃貸募集の観点からは改善したい点がありました。

最終的にできた案では

こんな感じの変更になりました。

建築が始まります

設計が決まると、いろいろ着工の運びになります。
最初に基礎を作るために土の掘りかえしが始まります。
夏の暑い時期で、職人さんも汗だくだったと記憶しています。

汗だくの土工事

完成予定は1月なので、順調にいけば賃貸の繁忙期に募集できそうです！

その後、設計通りにいかないと判明して軽微な変更があったものの、工期は全く遅れることなく予定通り完成に至りました。（きっちりした工務店さんで良かった(^^)/、、、）

内装が出来上がったころに、施主支給する玄関ミラー（6枚）と宅配ボックス（2口）を自宅から電車で運ぶ！という強硬手段で運搬(;^_^A
「これどうしようか？」と悩んでいたら、現場監督さんがいい人でタダで設置してくれました。

電車で運んだIKEAのミラー

募集は途中まで順調

募集については、管理会社さんと一緒にターミナル駅の仲介業者に営業周りにいったりして、6戸のうち5戸は数週間で決まってしまいました！
ところが、最後の1戸がなぜかなかなか決まらない、、、、

家賃を下げようか、どうしようか、、、、

悩んでいたちょうどその時、管理会社から申し込みの連絡があり、何とか繁忙期中に決めることができました！！！

建築で注意したこと

設計・施工中は事務所や現場で様々な打合せがありますが、心がけたことは、

という事は意識しました。
こうすることで、合意したことをこちらの解釈で記録に残すことができます。
そのおかげか、大きなトラブルなく完成しました。
（工務店がちゃんとしていただけかもしれませんが、、、、）